פרק א': מהות השכירות (סעיף 1 לחוק)

1. הדין

סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, התשל"ה-1971 קובע כדלקמן:

"1. מהות השכירות

שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן: "דמי שכירות"), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות."

2. כללי

בדברי ההסבר לסעיף 1 בהצעת החוק {הצעות חוק 901 מיום כו באלול תש"ל, 27.09.70} נאמר:

"ההגדרה של שכירות מציינת גם את הזכות להחזיק בנכס וגם את הזכות להשתמש בו, להבדיל מעסקה לפי סעיף 25 הכוללת את זכות השימוש בלבד. השכירות היא, איפוא, תרכובת של זכויות חפציות וזכויות חוזיות. היא נבדלת מן הבעלות משום שאינה ניתנת לצמיתות; והיא נבדלת מן ההשאלה משום שהוקנתה תמורת דמי שכירות. הגדרה דומה לזו שבסעיף 3 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969."

שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק בנכס ולהשתמש בו (וראו סעיף 3 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, וכן סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971). יחסי השכירות מטילים על כל אחד מהצדדים לה זכויות וחובות שונים. כנגד חיובי השוכר לשלם את דמי השכירות ולהשתמש בנכס לפי המוסכם, מטיל החוק חיובים שונים על המשכיר, כמו למשל חובתו לתקן כל דבר העלול לשלול או להגביל, הגבלה של ממש, את השימוש בנכס על-פי המוסכם בחוזה השכירות {ת"א (חי') 15448-01-13 עו"ד יעקב ריבנוביץ נ' לוקי בניה ופיתוח בע"מ, תק-מח 2014(4), 17116 (2014)}.

מושגים של "רשות" או "רישיון" נקלטו בזמנו מן המשפט המקובל האנגלי כמושגים מבחינים מן המושג שכירות במקרקעין, וזאת בעיקר כדי לעקוף את חוקי הגנת הדייר (נ' זלצמן, "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב (תשנ"ה) 24, 25 (להלן: "זלצמן")) וכדי לעקוף הגבלות על עבירות זכויות שוכרים (נ' כהן "זכות שימוש במקרקעין כ'זכות במקרקעין'" עיוני משפט ד (תשל"ה), 425, 427 (להלן: "כהן")).

המושגים אינם כלולים ברשימת הזכויות המנויה בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, או בחקיקה אחרת.  ניתן ואף ראוי לסווגם תחת הזכויות המנויות בחוק המקרקעין או בחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, כגון "שכירות", "שאילה", "זיקת הנאה" או "זכות שימוש".

סיווגה של הזכות יקבע בכל מקרה בהתאם לתוכנה של הזכות, לאור כוונת הצדדים המשתמעת מן ההסכם והנסיבות הסובבות אותו.

עצם השימוש בהגדרות ובמונחים של החקיקה החדשה, עדיין אינו מכריע לגבי מהותן הקניינית של הזכויות השונות. כך, למשל, אין להניח מראש כי שכירות היא בהכרח זכות קניינית. גם שעל-פי רוב היא אכן כזו, אופיין הדיספוזיטיבי של הוראות חוק השכירות והשאילה מתיר אפשרות לשכירות שאינה קניינית ואינה תקפה in rem (ראו, י' ויסמן "עיונים בנושא השכירות" משפטים לג (תשס"ג) 329, 336 ואילך).

אופיה של השכירות ייקבע בכל מקרה קונקרטי לפי המערכת ההסכמית המעצבת אותה, והיא עשויה כמובן לכלול יסודות חפציים לצד יסודות אישיים. שאלה מורכבת אף יותר נוגעת למהותה של זכות השימוש שאין עימה החזקה. זכות זו מופיעה בסעיף 31 לחוק השכירות והשאילה, אך אינה נמנית עם הזכויות שבחוק המקרקעין {ע"א 7139/99 יובל אלוני נ' אליעזר ארד ואח', פ"ד נח(4), 27 (2004)}.

שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971). חיובי השוכר כוללים את החובה לשלם למשכיר את דמי השכירות. החובה לשאת בדמי השכירות היא חובה לשלם את דמי השכירות לתקופה קצובה, ובמקרקעין, צריך התשלום להתבצע מראש "בראשית כל תקופה" (סעיף 14 לחוק השכירות).

תקופת השכירות היא תקופה קצובה ומתחדשת, וכך גם במקביל החובה לשאת בדמי השכירות. הזכות לדייר מותנית איפוא בתשלום דמי השכירות, כאשר קיום החובה מקבילה להמשך קיומה של זכות השוכר {בש"א (חי') 8546/07 רותי אלפסי נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ  (הנושה) ואח', תק-מח 2008(4), 9196 (2008)}.

3. לשון ההסכם, אינה קובעת את סיווג ההסכם. המהות היא הקובעת את הסיווג, והמהות של הסכם שכירות מצויה בחוק השכירות והשאילה - הערעור והערעור שכנגד נדחו

ב- ע"א 18/91 {יגאל אוחנה נ' עיריית בת-ים, תק-על 96(3), 159 (1996)} המערער הקים והפעיל מתקן של מגלשת מים על שטח מסויים בחוף הים של בת-ים. נערך הסכם בין המערער לבין המשיבה {עיריית בת-ים}, בקשר לשימוש בשטח. לפי ההסכם הרשתה המשיבה למערער להשתמש בשטח לצורך הפעלת המתקן. המערער התחייב לשלם למשיבה תמורת השימוש בשטח במשך תקופת ההסכם סכום השווה לסך 33,000 דולר בתשלומים ובמועדים שנקבעו בהסכם.

במקרה של פיגור בתשלום, התחייב המערער לשלם למשיבה ריבית יומית בשעור של 0.3%. כמו-כן התחייב המערער לשלם למשיבה סכום מסויים כפיצוי מוסכם עבור כל יום של איחור בפינוי השטח במועד שנקבע בהסכם.

המשיבה הגישה בבית-המשפט המחוזי בתל-אביב תובענה נגד המערער בסדר דין מקוצר. המשיבה טענה, כי המערער הפר את התחייבותו לפי ההסכם, ראשית, בכך שלא שילם חלק מדמי השימוש המוסכמים, ושנית, בכך שלא פינה את השטח במועד שנקבע.

המערער ביקש למחוק את התביעה על-הסף בשל היעדר עילה, או למחוק את כותרת התביעה, או לתת לו רשות להתגונן מפני התביעה.

הרשם של בית-המשפט המחוזי דחה את בקשת המערער למחוק את התובענה או את כותרת התובענה. באשר לבקשת הרשות להתגונן, החליט הרשם לדחות את הבקשה להתגונן מפני התביעה.

בערעור על פסק-דין זה, ביקש המערער שתינתן לו רשות להתגונן גם מפני התביעה לדמי שימוש, והוא ערער גם על החיוב בריבית יומית בשעור 0.3%.

המערער הסתמך על כך שכותרת ההסכם אומרת "הסכם" בלבד, וכי גוף ההסכם אינו מדבר על שכירות מקרקעין אלא על רשות להשתמש בשטח, ולא על דמי שכירות אלא על דמי שימוש. אולם, בית-המשפט קבע, כי לשון ההסכם, אף כי נודעת לה חשיבות, אינה קובעת, כשהיא לעצמה, את סיווג ההסכם. המהות היא הקובעת את הסיווג, והמהות של הסכם שכירות, מצוייה בסעיף 1 לחוק השכירות והשאילה.

בית-המשפט קבע, כי הגדרה זאת {של סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה} הולמת את ההסכם שנערך בין המערער לבין המשיבה. זאת ועוד. הוראות שונות בהסכם תואמות הסכם שכירות, יותר מאשר הן מתיישבות עם הסכם שימוש. ההסכם מדבר בשטח מגודר, עליו הקים המערער את המתקן, והוא קיבל על עצמו אחריות לכל נזק שייגרם בשטח, לרבות נזק למשיג גבול. הוא התחייב גם לשלם את כל הארנונות, האגרות ותשלומי החובה מכל מין שיוטלו על השטח.

אחד הסעיפים בהסכם מצהיר, כי זכותו של המערער בשטח "אינה מוגנת על-פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב וכל חיקוק אחר המקנה הגנה לדיירים)", ואף סעיף זה מצביע על כך שהצדדים ראו בהסכם זה הסכם שכירות. המסקנה היא, שההסכם הינו, אכן, הסכם שכירות, ולפיכך טענת המערער בעניין זה, שהניחה, כי ההסכם הינו הסכם בדבר זכות שימוש, נופלת.

לפיכך, קבע בית-המשפט, כי צדק בית-המשפט המחוזי כאשר סרב לתת למערער רשות להתגונן מפני התביעה לדמי שימוש, וחייב את המערער לשלם למשיבה את הסכום שנתבע, כלומר, סך 58,291 ש"ח.

המשיבה הגישה ערעור שכנגד. הערעור שכנגד מוקד בטענה אחת, הטענה, כי טעה בית-המשפט המחוזי שלא פסק למשיבה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך-דין.

בית-המשפט לא מצא מקום להתערב בפסק-הדין של בית-המשפט המחוזי בעניין זה.

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט דחה את הערעור והערעור שכנגד.

4. תחולת חוק הגנת הדייר היא רק לגבי זכות שכירות שהיא "זכות שהוקנתה בתמורה" להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות

ב- ת"א (עכו) 41704-09-12 {רחמים קאשי נ' רמון יעקב סמילה, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.05.13)} נדונה תביעה במסגרתה עתר התובע לחייב את הנתבע לפנות את הדירה שבבעלותו ולמסור לו את החזקה בה.

לפי הנטען בכתב התביעה, התובע רכש ביום 23.06.12 את זכויות הבעלות על הדירה.

רכישת הדירה התבצעה בדרך של כינוס נכסים ואושרה על-ידי בית-המשפט המחוזי.

התובע טען כי הנתבע פלש לדירה והחזיק בה ללא זכות בדין וסירב לפנותה.

מנגד, טען הנתבע כי הוא דייר מוגן בדירה מכוח היותו בן זוג של המנוחה פרימה ז"ל, אשר על-פי הנטען, היתה דיירת מוגנת בדירה, עובר למועד פטירתה.

בית-המשפט קבע כי סעיף 2 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 קובע כי תחולת חוק הגנת הדייר הינה רק לגבי זכות שכירות שהיא "זכות שהוקנתה בתמורה" להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות {סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"}.

ב- ת"א (חד') 18146-01-11 {המוסד לביטוח לאומי ירושלים נ' יהושע דאבוש, פורסם באתר האינטרנט נבו (02.08.12)} בית-המשפט קבע כי עזרה הדדית בין שני אחים, כאשר זה עוזר לזה בעבודות עפר כאשר היה צריך, וזה עוזר לזה בכך שמשאיל לו את הרכב "כאשר הוא מגיע לבקר אימו" לתקופה קצרה, אינה מקיימת אחרי תנאי התמורה לצורך הסכם שכירות.

שכירות מוגדרת על-פי סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה כ"זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות".

יחד-עם-זאת, בית-המשפט קבע כי התרת השימוש ברכב לתקופה קצרה היתה מותנית בעזרה מצד הנתבע. דרכם של אחים לעזור זה לזה; זו דרכו של עולם ואין להפוך עזרה בין אחים לחוזה מסחרי כאשר הם אינם מתכוונים לכך.

בית-המשפט קבע כי לא הוכח שהעזרה ההדדית מקיימת אחרי יסוד התמורה, ולא הוכח כי מסירת הרכב לנפגע למספר דקות היתה מותנית בביצוע עבודה מצד הנפגע.

המונח "עזרה", בו השתמשו האחים, אינו מתיישב עם יסוד התמורה; אח העוזר לאחיו אינו מצפה לתמורה, אחרת הופכת "העזרה" לעבודה ממש.

אשר-על-כן, קבע בית-המשפט כי לא מתקיים במקרה הנדון חוזה שכירות.

ב- ת"א (ב"ש) 8708-03-10 {סלאמה סאלח אבו ראשד נ' מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.11.14)} בית-המשפט ציין כי זכות שכירות היא זכות לשימוש והחזקה במקרקעין שלא לצמיתות. אין שכירות לזמן בלתי-מוגבל. על-כן, פרשנות התובעים אינה אפשרית שכן היא הופכת זכות זו לזכות לצמיתות.

ב- ת"א (חי') 17861-01-09 {עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' רחל גולן, פורסם באתר האינטרנט נבו (11.06.14)} בית-המשפט העיר כי כל אימת שהדייר בדיור ציבורי ממלא אחר הוראות החוזה, זכאי להתגורר בדירה הציבורית שהוקצתה לו {כפוף לזכות עמידר לדרוש פינוי אם חל שינוי במספר הנפשות המתגוררות בדירה ולהעניק לדייר דירה אחרת המתאימה לצרכיו החדשים} ללא הפרעה ובלא שעמידר תהא רשאית לדרוש את פינויו.

ב- ת"א (יר') 9640-09 {המוסד לביטוח לאומי נ' הראל חברה לביטוח בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.08.13)} בית-המשפט קבע כי בעניין הנדון אין ספק שהרכב נמסר לנפגעת על-ידי הנתבעת לא לחינם, אלא כהטבה וכחלק מהתמורה ששולמה לנפגעת עבור עבודתה, ולכן מדובר בזכות שהוקנתה לנפגעת בתמורה, אשר נכנסת לגדר הגדרת השכירות.